Author: admin

Cao Nhật Anh | Tạp chí Luật học – Số đặc biệt “Luật Đất đai năm 2024: Những điểm mới và vấn đề tổ chức thi hành”, tháng 9/2025

Tóm tắt: Bài viết trình bày một số vấn đề lí luận cơ bản về tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp; phân tích các quy định của Luật Đất đai năm 2024 đồng thời bình luận, đánh giá và đề xuất một số nội dung để tổ chức thi hành có hiệu quả các quy định về tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp trên thực tế.

Từ khoá: Luật Đất đai năm 2024; tập trung đất nông nghiệp; tích tụ đất nông nghiệp
Nhận bài: 14/4/2025     Hoàn thành biên tập: 28/9/2025 Duyệt đăng: 28/9/2025

1.  Đặt vấn đề

Luật Đất đai năm 2024 thay thế Luật Đất đai năm 2013, thể chế hoá Nghị quyết số 18- NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành trung ương Đảng khoá XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lí và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao (sau đây gọi là Nghị quyết số 18-NQ/TW). Một trong những nội dung đáng chú ý của Luật này là những sửa đổi, bổ sung về chế độ sử dụng đất nông nghiệp nói chung và bổ sung quy định về tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp nói riêng nhằm thể chế hoá quan điểm của Đảng: “Mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với đặc điểm, điều kiện của từng vùng, địa phương, với việc chuyển đổi nghề, việc làm, lao động ở nông thôn. Tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sản xuất cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch. Tăng cường quản lí chất lượng đất, khắc phục tình trạng thoái hoá, suy giảm chất lượng đất”¹. So với Luật Đất đai năm 2013, quy định về tập trung đất nông nghiệp, quy định về tích tụ đất nông nghiệp là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai năm 2024 nhằm góp phần hoàn thiện thể chế pháp lí về đất nông nghiệp ở nước ta. Bài viết tìm hiểu, phân tích về nội dung các quy định này của Luật Đất đai năm 2024.

2. Thực trạng sử dụng đất nông nghiệp và sự cần thiết xây dựng các quy định về tập trung đất nông nghiệp và tích tụ đất nông nghiệp của Luật Đất đai năm 2024

Theo thống kê năm 2023², tổng diện tích đất nông nghiệp của nước ta là 27.976.827 ha (chiếm tới 84,4% tổng diện tích đất cả nước) bao gồm đất sản xuất nông nghiệp 11.649.036 ha, đất lâm nghiệp 15.465.524 ha, đất nuôi trồng thuỷ sản 783.328 ha, đất làm muối 15.246 ha, đất nông nghiệp khác 63.692 ha. Việt Nam có 8 vùng đất nông nghiệp gồm: Đồng bằng sông Hồng, Đông Bắc bộ, Tây Bắc bộ, Bắc Trung bộ, Duyên hải Nam Trung bộ, Tây Nguyên, Đông Nam bộ và đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL). Mỗi vùng đều có đặc trưng cây trồng rất đa dạng. Trong đó, ĐBSCL chủ yếu là lúa; Tây Nguyên là cà phê, rau, hoa, trà; miền Đông Nam bộ là cao su, mía, bắp, điều… Đất nông nghiệp hiện được chia thành 5 loại: Đất sản xuất nông nghiệp, Đất lâm nghiệp, Đất nuôi trồng thủy sản, Đất làm muối, Đất nông nghiệp khác. Đất nông nghiệp ở nước ta phân bố không đồng đều giữa các vùng trong cả nước. Vùng ĐBSCL có tỉ trọng đất nông nghiệp trong tổng diện tích đất tự nhiên lớn nhất cả nước, chiếm 62,9% diện tích toàn vùng³. Ít nhất là vùng Duyên hải miền Trung. Đất nông nghiệp chịu ảnh hưởng mạnh mẽ do thổ nhưỡng tại các vùng nên độ phì nhiêu (Soil Fertility) và độ màu mỡ (Soil Productivity) của đất nông nghiệp giữa các vùng cũng khác nhau. Đất đai ở vùng Đồng bằng Sông Hồng và ĐBSCL được bồi tụ phù sa thường xuyên nên rất màu mỡ, mỗi năm đất phù sa bồi tụ ở ĐBSCL thêm 80m. Vùng Tây Nguyên và Đông Nam Bộ phần lớn là đất bazan.

Tuy nhiên, Việt Nam là một trong những quốc gia có bình quân diện tích ruộng đất thấp nhất so với khu vực và thế giới. Diện tích đất sản xuất nông nghiệp bình quân đầu người trên thế giới là 0,52 ha, trong khu vực là 0,36 ha, Việt Nam là 0,25 ha. Sau mỗi chu kì hai mươi năm, tình trạng phân mảnh tăng gấp đôi. Sự phân mảnh còn dẫn đến tình trạng lãng phí đất đai được sử dụng làm ranh giới, bờ bao. Con số này không dưới 4% diện tích canh tác⁴. Quỹ đất nông nghiệp tiếp tục suy giảm do công nghiệp hoá và đô thị hoá. Theo số liệu của Tổng cục Quản lí đất – Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), bình quân mỗi năm đất nông nghiệp giảm gần 100 nghìn hécta, đặc biệt năm 2007 giảm 120 nghìn hécta, trong khi mỗi năm số lao động bước ra khỏi ruộng đồng chỉ vào khoảng 400 ngàn người. Hơn nữa, mức gia tăng dân số ở nông thôn không giảm nhiều như mong đợi, khiến cho bình quân đất canh tác trên đầu người ngày càng giảm mạnh. Như vậy, phát triển nông nghiệp quy mô nhỏ trong những năm qua đang làm cho đất đai bị khai thác cạn kiệt, chi phí sản xuất cao, khó áp dụng tiến bộ khoa học kĩ thuật. Đây là một trong những rào cản gây khó khăn cho hàng hoá nông sản của nước ta tham gia vào chuỗi cung ứng, chuỗi giá trị toàn cầu do không áp dụng được máy móc hiện đại, công nghệ tiên tiến vào sản xuất nông nghiệp. Hiện nay, giá cả hàng hoá nông sản Việt không cạnh tranh được với sản phẩm cùng loại của các nước trong khu vực và thế giới. Nguyên nhân cơ bản của thực trạng này là năng suất lao động thấp. Mức năng suất lao động tính theo sức mua tương đương năm 2019 của Việt Nam chỉ cao hơn Campuchia so với các quốc gia Đông Nam Á⁵. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải tích tụ, tập trung đất nông nghiệp khắc phục tình trạng manh mún về ruộng đất hiện nay tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện công nghiệp hoá – hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn và góp phần nâng cao năng suất lao động trong sản xuất nông nghiệp. Muốn vậy, Nhà nước cần thực hiện đồng bộ các giải pháp mà trước hết là phải xây dựng hệ thống pháp luật về tích tụ, tập trung đất nông nghiệp đồng bộ, thống nhất, đầy đủ nhằm tạo cơ sở pháp lí khắc phục tình trạng manh mún về ruộng đất. Luật Đất đai năm 2024 được ban hành với những sửa đổi, bổ sung về chế độ sử dụng đất nông nghiệp nói chung và bổ sung quy định về tập trung đất nông nghiệp, quy định về tích tụ đất nông nghiệp góp phần hoàn thiện thể chế pháp lí về đất nông nghiệp.

3. Phân biệt tập trung đất nông nghiệp và tích tụ đất nông nghiệp, các phương thức tập trung, tích tụ đất nông nghiệp

3.1. Phân biệt tập trung và tích tụ đất nông nghiệp

Trước khi tìm hiểu nội dung các quy định về tập trung đất nông nghiệp và tích tụ đất nông nghiệp của Luật Đất đai năm 2024, cần phải hiểu rõ bản chất của hai khái niệm này. Mặc dù tích tụ đất nông nghiệp và tập trung đất nông nghiệp thường được sử dụng đi kèm với nhau song nội hàm của hai thuật ngữ này lại có sự khác nhau. Các nghiên cứu về tập trung đất nông nghiệp và tích tụ đất nông nghiệp được công bố đều thống nhất quan niệm về hai khái niệm này như sau:

Thứ nhất, tích tụ đất đai (accumulation) là một hành vi trong đó chủ thể sở hữu và sử dụng ruộng đất dùng các biện pháp khác nhau như mua, chuyển nhượng và các biện pháp khác nhằm tăng được quy mô ruộng đất mà mình sở hữu và sử dụng⁶.

Tập trung đất đai (land concentration) được hiểu là quá trình làm tăng quy mô đất đai cho sản xuất – kinh doanh hay mục đích nào đó nhưng không làm thay đổi quyền hay quyền sử dụng của các chủ thể sở hữu và sử dụng ruộng đất⁷.

Thứ hai, theo tác giả Đỗ Kim Chung, điểm giống nhau của hai khái niệm này là đều là quá trình tăng quy mô diện tích đất đai phục vụ mục đích kinh tế nhất định. Tuy nhiên, chúng có điểm khác nhau cơ bản:

Một là, tích tụ ruộng đất là một quá trình mà một cá nhân tích góp bằng việc mua hay sử dụng các biện pháp khác để có thể sở hữu được nhiều diện tích đất hơn. Trong khi đó, tập trung ruộng đất là liên kết nhiều mảnh ruộng của nhiều chủ sở hữu khác nhau lại thành mô hình cánh đồng mẫu lớn.

Hai là, mục tiêu cơ bản của tích tụ đất đai là để sở hữu được diện tích lớn, trong khi đó, tập trung đất đai không vì mục tiêu sở hữu đất đai mà tạo điều kiện để sản xuất – kinh doanh một sản phẩm nào đó với quy mô tập trung. Tập trung đất đai không làm thay đổi phương thức sở hữu đất đai như đối với trường hợp tích tụ đất đai mà chỉ thay đổi cách thức quản lí, sử dụng đất đai hợp lí và hiệu quả hơn. Sự khác nhau này bắt nguồn từ sự khác nhau về phương thức tích tụ và tập trung đất đai.

Trong nền kinh tế thị trường, việc tích tụ và tập trung đất đai mang tính tất yếu. Các hoạt động này giúp cho các hộ ở nông thôn thực hiện được chuyên môn hoá theo hộ theo lợi thế của mình với phương châm “hộ nào giỏi nghề gì sẽ làm nghề ấy”. Hộ thuần nông có xu hướng mở rộng diện tích đất thông qua các hoạt động tích tụ, tập trung đất đai. Trong khi đó, các hộ ngành, nghề sản xuất tiểu, thủ công nghiệp, thủ công truyền thống… ở nông thôn chuyển nhượng đất cho các hộ thuần nông để tập trung vào việc phát triển ngành, nghề sản xuất phi nông nghiệp. Các hộ sử dụng đất nông nghiệp kém hiệu quả sẽ chuyển nhượng, cho thuê lại đất cho những hộ sản xuất – kinh doanh, sử dụng đất hiệu quả trong nông nghiệp.

3.2. Phương thức tập trung, tích tụ đất nông nghiệp

Thứ nhất, theo quan điểm của tác giả Đỗ Kim Chung, các phương thức để tích tụ đất đai bao gồm thị trường, được thừa kế, được tặng cho. Trong đó, cơ chế thị trường thông qua các hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là phương thức tích tụ đất đai cơ bản nhất.

Các chính phủ đều thừa nhận đất đai là hàng hoá đặc biệt và tạo điều kiện cho các hoạt động giao dịch thị trường (market transaction) vận hành thông suốt, đồng bộ để có thể tích tụ đất đai. Tuy nhiên, sự tích tụ đất đai theo cơ chế thị trường có thể tạo ra bất bình đẳng trong việc chiếm hữu đất đai: Có một số người sẽ chiếm hữu rất nhiều đất; trong khi đó, nhiều hộ gia đình, cá nhân nông dân không có đất. Để hạn chế sự bất bình đẳng này, các nước đều ban hành và thực thi chính sách “hạn điền” quy định diện tích đất tối đa mà một hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp.

Bên cạnh đó, cá nhân có thể được thừa kế ruộng đất của cha ông hoặc được tặng cho đất. Việc tích tụ đất đai theo phương thức này thường diễn ra giữa các thành viên trong quan hệ gia đình, họ hàng ở khu vực nông thôn.

Thứ hai, các phương thức chủ yếu để tập trung đất đai bao gồm:

1) Thuê QSDĐ;

2) Góp vốn bằng QSDĐ vào tổ chức kinh tế;

3) Hợp tác, liên kết sản xuất để có cánh đồng quy mô lớn; 4) Chuyển đổi QSDĐ; 5) Dồn điển đổi thửa; 6) Thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển nông nghiệp công nghệ cao để thu hút doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng phương thức tập trung đất đai này chỉ được thực hiện, áp dụng ở các nước xác lập sở hữu toàn dân về đất đai, sở hữu nhà nước về đất đai.

4. Nội dung quy định về tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp của Luật Đất đai năm 2024

4.1. Về tập trung đất nông nghiệp

Tập trung đất nông nghiệp được quy định tại Điều 192 Chương XIII. Chế độ sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2024. Điều luật này bao gồm 05 khoản, theo đó:

Thứ nhất, khoản 1 giải thích tập trung đất nông nghiệp là gì? Tập trung đất nông nghiệp được thực hiện thông qua các phương thức cụ thể nào? Tìm hiểu nội dung khoản 1 Điều 192 sẽ có “lời giải”, cụ thể:

Một là, tập trung đất nông nghiệp là việc tăng diện tích đất nông nghiệp để tổ chức sản xuất.

Hai là, tập trung đất nông nghiệp được thực hiện thông qua các phương thức sau đây:

• Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo phương án dồn điền, đổi thửa;
• Thuê QSDĐ;
• Hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng QSDĐ.

Thứ hai, việc tập trung đất nông nghiệp phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

Một là, bảo đảm công khai, minh bạch, tự nguyện, dân chủ, công bằng.

Việc tập trung đất nông nghiệp góp phần khắc phục tình trạng manh mún về ruộng đất, tạo điều kiện để công nghiệp hoá, hiện đại hoá (CNH-HĐH), nâng cao năng suất lao động trong lĩnh vực nông nghiệp ở nước ta. Tuy nhiên như phần trên đã đề cập, bản chất của tập trung đất nông nghiệp là làm tăng quy mô diện tích đất nhưng không làm thay đổi quyền sở hữu hoặc QSDĐ của các chủ thể sử dụng đất thông qua một số phương thức cơ bản gồm thuê QSDĐ; chuyển đổi QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ… Các phương thức này thực hiện thông qua giao dịch dân sự được xác lập giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau dựa trên nguyên tắc tự nguyện, dân chủ, công bằng mà không ai (kể cả nhà nước) có quyền áp đặt hoặc bắt ép người sử dụng đất thực hiện việc tập trung đất đai nếu họ không tự nguyện. Thực tiễn cho thấy việc thực hiện các giao dịch trên đây để tập trung đất nông nghiệp không đạt hiệu quả hoặc khó thành công nếu vi phạm nguyên tắc dân chủ, công bằng.

Công khai, minh bạch là một tiêu chí cơ bản của quản trị tốt (good-governance) được các nước trên thế giới thừa nhận và thực hiện trong mọi hoạt động của đời sống xã hội⁸. Ở nước ta, công khai, minh bạch là một nguyên tắc; đồng thời là một yêu cầu của hoạt động, vận hành tổ chức quản lí xã hội. Việc tập trung đất nông nghiệp ở nước ta cũng không phải là một trường hợp ngoại lệ.

Hai là, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người sử dụng đất và của tổ chức, cá nhân có liên quan; không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh.

Do đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Nó vừa là tài sản công của quốc gia vừa là tài sản riêng của mỗi cá nhân. Việc sử dụng đất ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và của tổ chức, cá nhân có liên quan. Vì vậy, đảm bảo hài hoà lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người sử dụng đất, của tổ chức, cá nhân có liên quan là nguyên tắc, là yêu cầu cốt lõi trong quản lí và sử dụng đất. Mục đích cơ bản của tập trung đất nông nghiệp là tăng quy mô diện tích đất nhưng vẫn không làm thay đổi quyền sở hữu hoặc QSDĐ của các chủ thể tạo điều kiện thuận lợi để áp dụng máy móc, các thành tựu khoa học, công nghệ hiện đại nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và năng suất lao động trong nông nghiệp. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là việc tập trung đất đai đem lại lợi ích lớn nhất cho chủ thể nào. Nếu tập trung đất nông nghiệp chỉ mang lại lợi ích cho nhà nước mà người sử dụng đất hoặc tổ chức, cá nhân có liên quan không được hưởng lợi ích từ việc làm này và ngược lại thì sẽ khó đạt được sự đồng thuận xã hội. Do đó, Luật Đất đai năm 2024 quy định tập trung đất nông nghiệp bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của nhà nước, người sử dụng đất và của tổ chức, cá nhân có liên quan. Mặt khác, việc tập trung đất nông nghiệp không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh. Có nghĩa là khi thực hiện tập trung đất nông nghiệp có liên quan đến khu vực quốc phòng, an ninh thì phải có ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an. Trường hợp các cơ quan này có ý kiến không đồng ý thì việc tập trung đất nông nghiệp không được thực hiện.

Ba là, tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan; phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Nguyên tắc này đảm bảo việc tập trung đất nông nghiệp không thể thực hiện một cách tùy tiện, thiếu thống nhất mà phải tuân thủ pháp luật và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Có như vậy, việc tập trung đất nông nghiệp mới không phá vỡ trật tự quản lí đất đai của nhà nước, ngăn ngừa tình trạng vi phạm pháp luật, lợi ích nhóm…; đồng thời, khẳng định vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất ở nước ta.

Bốn là, phù hợp với đặc điểm về đất đai, địa hình, khí hậu, văn hoá, quá trình chuyển dịch lao động, chuyển đổi nghề, việc làm ở nông thôn của từng vùng, từng khu vực, từng địa phương và phù hợp với nhu cầu của thị trường. Việc tập trung đất nông nghiệp không thể thực hiện “rập khuôn” giống nhau ở các địa phương mà phải xem xét đến các yếu tố đặc thù, điều kiện cụ thể của từng địa phương. Có như vậy, tập trung đất nông nghiệp mới thực hiện thành công, mang lại hiệu quả thiết thực, bền vững. Nguyên tắc này là một biểu hiện sinh động của cặp phạm trù “thống nhất – đặc thù” hay “cái chung – cái riêng” được vận dụng trong nội dung về tập trung đất nông nghiệp của Luật Đất đai năm 2024. Như vậy, tập trung đất nông nghiệp không phải là việc làm mang tính phong trào mà việc tập trung đất nông nghiệp phải tương thích, phù hợp với quá trình chuyển dịch lao động, chuyển đổi nghề nghiệp, việc làm theo hướng CNH- HĐH nông nghiệp, nông dân, nông thôn góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp; nâng cao năng suất lao động trong khu vực sản xuất nông nghiệp.

Thứ ba, Nhà nước có chính sách khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện tập trung đất để sản xuất nông nghiệp; ứng dụng khoa học, công nghệ để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất đã tập trung.

Kinh phí cho công tác đo đạc, chỉnh lí hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để thực hiện dồn điền, đổi thửa nhằm tập trung đất để sản xuất nông nghiệp do ngân sách nhà nước bảo đảm.

Quy định này khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện tập trung đất để sản xuất nông nghiệp từ phía nhà nước trong việc hỗ trợ kinh phí đo đạc, chỉnh lí hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và chuyển giao ứng dụng khoa học, công nghệ để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất đã tập trung. Mặt khác, người sử dụng đất thực hiện tập trung đất nông nghiệp không phải chịu chi phí cho việc đo đạc, chỉnh lí hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất…

Thứ tư, tổ chức kinh tế, cá nhân thực hiện việc tập trung đất nông nghiệp phải lập phương án sử dụng đất gửi ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã để theo dõi. Trường hợp trong phương án sử dụng đất mà có thay đổi mục đích sử dụng đất trong nội bộ nhóm đất nông nghiệp thì phải thỏa thuận với người sử dụng đất về việc hoàn trả đất nông nghiệp sau khi đã tham gia tập trung đất đai. Trường hợp tập trung đất nông nghiệp mà phải điều chỉnh lại QSDĐ thì thực hiện theo quy định tại Điều 219 Luật Đất đai năm 2024.

Việc tập trung đất nông nghiệp được thực hiện dựa trên sự tự nguyện, dân chủ, bình đẳng, công khai giữa những người sử dụng đất nhằm làm tăng diện tích đất tạo điều kiện áp dụng máy móc, thành tựu khoa học công nghệ hiện đại, tiên tiến vào sản xuất nâng cao năng suất lao động trong nông nghiệp. Dẫu vậy, việc tập trung đất nông nghiệp vẫn phải đặt dưới sự giám sát, quản lí của nhà nước đảm bảo không làm thay đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp. Trong điều kiện kinh tế thị trường, việc tập trung đất nông nghiệp để sản xuất – kinh doanh chịu tác động mạnh mẽ của cơ chế thị trường nên khó tránh khỏi có trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất nhằm đáp ứng với nhu cầu thị trường, sự cạnh tranh trên thị trường. Cơ quan quản lí nhà nước về đất đai ở cơ sở là UBND cấp xã nơi thực hiện việc tập trung đất nông nghiệp có trách nhiệm theo dõi phương án sử dụng đất của tổ chức kinh tế, cá nhân đảm bảo việc tập trung đất nông nghiệp tuân thủ đúng quy định của pháp luật, đúng mục đích sử dụng đất…

Thứ năm, UBND các cấp có trách nhiệm tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật, hướng dẫn, hỗ trợ các bên trong việc thực hiện tập trung đất nông nghiệp và bảo đảm ổn định quy hoạch đối với diện tích đất nông nghiệp đã tập trung.

Cho dù tập trung đất nông nghiệp làm tăng quy mô, diện tích đất nông nghiệp đáp ứng yêu cầu của CNH-HĐH nông nghiệp, nông dân, nông thôn dựa trên sự tự nguyện, dân chủ, bình đẳng, công khai minh bạch, tuân thủ pháp luật và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… giữa các chủ thể sử dụng đất song không thể thiếu được vai trò, trách nhiệm của các cấp chính quyền – với tư cách là cơ quan quản lí nhà nước về đất đai – trong tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật, hướng dẫn, hỗ trợ các bên trong việc thực hiện tập trung đất nông nghiệp và bảo đảm ổn định quy hoạch đối với diện tích đất nông nghiệp đã tập trung. Sự “vào cuộc” quyết liệt, kịp thời, hiệu quả trong việc thực hiện trách nhiệm của UBND các cấp là một nhân tố cơ bản, quan trọng để mang lại thành công đối với việc tập trung đất nông nghiệp.

4.2. Về tích tụ đất nông nghiệp

Tích tụ đất nông nghiệp được quy định tại Điều 193 Chương XIII – Chế độ sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2024. Nội dung Điều luật này bao gồm 04 khoản, cụ thể:

Thứ nhất, tương tự như khoản 1 Điều 192 về tập trung đất nông nghiệp; khoản 1 Điều 193; các nhà làm luật thiết kế nội dung khoản này để trả lời câu hỏi tích tụ đất nông nghiệp là gì? Tích tụ đất nông nghiệp thông qua các phương thực cụ thể nào? Theo khoản 1 Điều 193:

Một là, tích tụ đất nông nghiệp được giải thích là việc tăng diện tích đất nông nghiệp của người sử dụng đất để tổ chức sản xuất.

Hai là, việc tích tụ đất nông nghiệp được thực hiện thông qua các phương thức sau:

1) Nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp;

2) Nhận góp vốn bằng QSDĐ nông nghiệp.

Thứ hai, khoản 2 Điều 193 quy định việc tích tụ đất nông nghiệp phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

Một là, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của nhà nước, người sử dụng đất và của các tổ chức, cá nhân có liên quan; không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh;

Hai là, tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan; sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Ba là, phù hợp với đặc điểm về đất đai, địa hình, khí hậu, văn hoá, quá trình chuyển dịch lao động, chuyển đổi nghề, việc làm ở nông thôn của từng vùng, từng khu vực, từng địa phương và phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Như vậy, những nguyên tắc mà tích tụ đất nông nghiệp phải đảm bảo tuân thủ cũng chính là những nguyên tắc của việc tập trung đất nông nghiệp. Điều này cho thấy tính thống nhất của quy định về nguyên tắc phải đảm bảo trong tích tụ đất nông nghiệp và tập trung đất nông nghiệp của Luật Đất đai năm 2024. Đồng thời, nó vừa thể hiện sự chặt chẽ của pháp luật song vẫn tôn trọng sự tự nguyện, dân chủ, bình đẳng của các chủ thể trong việc thực hiện tích tụ đất nông nghiệp, tập trung đất nông nghiệp, tạo tiền đề để CNH-HĐH nông nghiệp, nông dân, nông thôn ở nước ta.

Thứ ba, Nhà nước có chính sách khuyến khích tổ chức, cá nhân ứng dụng khoa học, công nghệ để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất đã tích tụ.

Quy định này vừa đưa ra thông điệp về chính sách của Nhà nước vừa xác định trách nhiệm của Nhà nước trong việc khuyến khích tổ chức, cá nhân ứng dụng khoa học, công nghệ để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất đã tích tụ. Tuy nhiên, để tổ chức thi hành hiệu quả quy định này thì chính sách nêu trên phải được thể chế hoá thành các quy định cụ thể, đầy đủ, thống nhất, đồng bộ mang tính pháp lí để xác định trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ thể có liên quan.

Thứ tư, UBND các cấp có trách nhiệm tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật, hướng dẫn, hỗ trợ các bên trong việc thực hiện tích tụ đất nông nghiệp và bảo đảm ổn định quy hoạch đối với diện tích đất nông nghiệp đã tích tụ.

Như phần trên đã phân tích, tương tự như tập trung đất nông nghiệp, việc tích tụ đất nông nghiệp khó đạt được thành công và mang lại hiệu quả thiết thực, bền vững nếu thiếu sự vào cuộc quyết liệt, sâu sát, kịp thời của UBND các cấp với vai trò là cơ quan quản lí nhà nước về đất đai. Khoản 4 Điều 193 Luật Đất đai năm 2024 đã xác định trách nhiệm của UBND các cấp trong việc tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật, hướng dẫn, hỗ trợ các bên trong việc thực hiện tích tụ đất nông nghiệp và bảo đảm ổn định quy hoạch đối với diện tích đất nông nghiệp đã tích tụ. Đây cũng là cơ sở pháp lí để chính quyền các cấp thực thi trách nhiệm trong việc hướng dẫn, hỗ trợ người sử dụng đất tích tụ đất nông nghiệp đảm bảo đúng pháp luật, dân chủ, bình đẳng⁹.

5. Một số kiến nghị về tổ chức thi hành các quy định về tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp của Luật Đất đai năm 2024

Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Điều này có nghĩa là để Điều 192 – Tập trung đất nông nghiệp, Điều 193 – Tích tụ đất nông nghiệp nhanh chóng đi vào cuộc sống và phát huy tác dụng tích cực, Nhà nước cần thực hiện một số giải pháp cụ thể sau:

Thứ nhất, tiếp tục nghiên cứu, soạn thảo, ban hành các quy định chi tiết, đầy đủ, thống nhất, đồng bộ để tổ chức thi hành hiệu quả Luật Đất đai năm 2024 nói chung và các quy định về tập trung đất nông nghiệp, về tích tụ đất nông nghiệp nói riêng.

Mặc dù, Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung các quy định về tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp (Điều 192, Điều 193) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỉ nguyên mới, tiếp đó, Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 102/2024/NĐ-CP) cụ thể hoá Điều 192 về tập trung đất nông nghiệp, Điều 193 tích tụ đất nông nghiệp bằng quy định tại Điều 77 – Thực hiện tập trung đất nông nghiệp, Điều 78 – Thực hiện tích tụ đất nông nghiệp (Muc 4. tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp – Chương VII. Chế độ sử dụng đất), tuy nhiên, điều này là chưa đủ, bởi lẽ một số nội dung về tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp của Luật Đất đai năm 2024 dường như chưa được hướng dẫn chi tiết thi hành, trong đó có thể kể tới một số vấn đề như: quy hoạch sử dụng đất, chính sách hỗ trợ các chủ thể thực hiện tích tụ, hạn mức tích tụ tập trung, quyền và nghĩa vụ cụ thể của chủ thể

Một là, khoản 3 Điều 192 quy định: “Nhà nước có chính sách khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện tập trung đất để sản xuất nông nghiệp; ứng dụng khoa học, công nghệ để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất đã tập trung”. Đây là quy định mang tính nguyên tắc, định hướng và để triển khai thi hành điều khoản này cần có các quy định cụ thể, chi tiết làm rõ các vấn đề sau:

Chính sách khuyến khích của Nhà nước được đề cập tại khoản 3 Điều 192 bao gồm những chính sách cụ thể nào? Được quy định ở văn bản nào và do cơ quan nào ban hành? Chính sách khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện tập trung đất để sản xuất nông nghiệp; ứng dụng khoa học, công nghệ để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất đã tập trung có nội dung cụ thể như thế nào… Theo tác giả, các biện pháp, hình thức, nội dung chi tiết, cụ thể khuyến khích hỗ trợ tổ chức, cá nhân thực hiện tập trung đất để sản xuất nông nghiệp; ứng dụng khoa học, công nghệ để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất đã tập trung trên các khía cạnh ưu đãi về vốn, về khoa học, công nghệ, về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, về thời hạn sử dụng đất cần phải được bổ sung quy định chi tiết, cụ thể trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024…

Hai là, Điều 192 và Điều 193 Luật Đất đai năm 2024 quy định trách nhiệm của UBND các cấp về tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật, hướng dẫn, hỗ trợ các bên trong việc thực hiện tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp và bảo đảm ổn định quy hoạch đối với diện tích đất nông nghiệp đã tập trung, đã tích tụ. Tác giả cho rằng nội dung này cần cụ thể hoá bằng văn bản hướng dẫn xác định cụ thể, rõ ràng về trách nhiệm cụ thể của UBND các cấp; đồng thời, quy định rõ chủ tịch UBND các cấp là người chịu trách nhiệm thực hiện nội dung này. Mặt khác, cần quy định cụ thể chế tài xử lí người đứng đầu UBND các cấp nếu không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ trách nhiệm này.

Thứ hai, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần rà soát, sửa đổi, bổ sung những văn bản pháp luật có liên quan, khắc phục những nội dung mâu thuẫn, chồng chéo để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với quy định về tập trung đất nông nghiệp, quy định về tích tụ đất nông nghiệp của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Thứ ba, trong điều kiện sắp xếp, sáp nhập các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; sắp xếp, sáp nhập các xã, phường, thị trấn; bỏ đơn vị hành chính cấp huyện, cần rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định về tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp có liên quan đến UBND cấp huyện của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm đáp ứng, phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương hai cấp: Cấp tỉnh và cấp xã đã bắt đầu đi vào hoạt động từ 01/7/2025. Theo đó, cần quy định rõ trách nhiệm, chức năng của UBND cấp huyện về tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp sẽ được chuyển giao cho UBND cấp xã thực hiện hay một phần chuyển giao cho UBND cấp tỉnh, một phần chuyển giao cho UBND cấp xã thực hiện kể từ ngày 01/7/2025 là thời điểm dự kiến chấm dứt hoạt động của UBND cấp huyện. Điều này cần được quy định rõ ràng, cụ thể để tránh bị gián đoạn việc tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2024. Thứ tư, Chính phủ nghiên cứu thành lập

Tổ theo dõi thi hành Luật Đất đai năm 2024 nói chung và thi hành các quy định về tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp nói riêng trong phạm vi cả nước để tham mưu báo cáo Chính phủ giải quyết những vấn đề phát sinh, tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai thi hành Luật này (trong đó có các quy định về tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp) v.v./.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Đỗ Kim Chung (2018), “Tích tụ và tập trung ruộng đất: Cơ sở lí luận và thực tiễn cho phát triển nông nghiệp hàng hoá ở Việt Nam”, Tạp chí Khoa học nông nghiệp Việt Nam, số 16(4);
2. Vũ Công Giao (2017), “Một số vấn đề lí luận về quản trị tốt”, Tạp chí Tổ chức Nhà nước và pháp luật, https://tcnn.vn/news/ detail/36119/Mot_so_van_de_ly_luan_ve_quan_tri_totall.html
3. Tường Vy (2021), Bài 1: Thực trạng năng suất lao động tại Việt Nam, https://www. qdnd.vn/kinh-te/cac-van-de/bai-1-thuc-trang- nang-suat-lao-dong-tai-viet-nam-650759
4. Trần Quang Huy (chủ biên) (2024), Bình luận khoa học Luật Đất đai năm 2024, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội.
5. Đỗ Hoài Nam (2017), “Tích tụ và tập trung ruộng đất để đẩy mạnh liên kết giữa doanh nghiệp và nông dân”, Tạp chí Khoa học Xã hội Việt Nam, số 11.

---

1. Ban Chấp hành Trung ương Đảng (2022), Nghị quyết số 18-NQ/TW, Phần 4, Mục 2.7.
2. Quyết định số 3411/QĐ-BTNMT ngày 24/10/2024 phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2023.
3. Tổng cục Thống kê (2021), https://www.nso.gov. vn/du-lieu-va-so-lieu-thong-ke/2021/08/dong-bang- song-cuu-long-phat-huy-loi-the-vua-lua-so-mot-ca- nuoc/, truy cập 15/9/2025.
4. Đỗ Hoài Nam (2017), “Tích tụ và tập trung ruộng đất để đẩy mạnh liên kết giữa doanh nghiệp và nông dân”, Tạp chí Khoa học Xã hội Việt Nam, số 11.
5. Tường Vy (2021), Bài 1: Thực trạng năng suất lao động tại Việt Nam, https://www.qdnd.vn/kinh-te/ cac-van-de/bai-1-thuc-trang-nang-suat-lao-dong- tai-viet-nam-650759, truy cập 15/9/2025.
6. Đỗ Kim Chung (2018), “Tích tụ và tập trung ruộng đất: Cơ sở lí luận và thực tiễn cho phát triển nông nghiệp hàng hoá ở Việt Nam”, Tạp chí Khoa học nông nghiệp Việt Nam, số 16(4), tr 414.
7. Đỗ Kim Chung (2018), tlđd.
8. Vũ Công Giao (2017), “Một số vấn đề lí luận về quản trị tốt”, Tạp chí Tổ chức Nhà nước và pháp luật, https://tcnn.vn/news/detail/36119/Mot_so_van_de_ ly_luan_ve_quan_tri_totall.html, truy cập 15/9/2025.
9. Trần Quang Huy (chủ biên) (2024), Bình luận khoa học Luật Đất đai năm 2024, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội.

July 18 2025 | Tony Nguyen and Do Pham Khanh Huyen | Lexology

Abstract

With effect from 1 July 2025, Vietnam has now restricted the power to set aside arbitral awards to only three major courts in Hanoi, Ho Chi Minh City and Da Nang City. This reform, though procedural in nature, is a significant step forward in aligning Vietnam’s arbitration ecosystem with international best practices. By curbing judicial inconsistency and enhancing institutional expertise, it lays the groundwork for a more arbitration-friendly jurisdiction, especially in the context of Vietnam’s ambition to build an international financial and legal hub.

1. A Legislative Milestone: Centralising Court Oversight of Arbitration

As from 1 July 2025, only three provincial-level People’s Courts located in Hanoi, Ho Chi Minh City and Da Nang City have had jurisdiction to hear applications to set aside arbitral awards. This change stems from a broader restructuring of Vietnam’s court system under Resolution No. 81/2025/UBTVQH15, issued by the Standing Committee of the National Assembly, which establishes regional-level People’s Courts and redefines the allocation of judicial responsibilities.

To implement this new court structure, the Judicial Council of the Supreme People’s Court issued Resolution No. 01/2025/NQ-HDTP, which provides procedural guidance on jurisdictional transfers. Specifically, Clause 8 of Article 4 assigns exclusive authority to hear set aside arbitral awards to the regional People’s Courts in Hanoi, Ho Chi Minh City and Da Nang City.

This marks a critical institutional reform, paving the way for greater judicial specialisation, reducing interpretative inconsistencies, and enhancing confidence in Vietnam’s arbitration regime.

2. Solving a persistent problem: Inconsistency and judicial overreach

Prior to the 2025 reform, 63 provincial-level People’s Courts across Vietnam were authorised to hear applications to set aside arbitral awards.[1] In theory, this decentralised system promoted local access to justice. In practice, however, it resulted in fragmented jurisprudence, varying legal interpretations, and a lack of consistency in applying arbitration law.

Many local courts in small and remote provinces of Vietnam lacked judges with sufficient experience in arbitration and frequently applied domestic civil procedure standards that were ill-suited to the arbitration context. The risk that an award might be set aside due to a technicality or judicial misapplication discouraged parties from choosing Vietnam as the seat of arbitration.

This has been proven in several circumstances. In a case of application for enforcement of a CIETAC’s arbitral award in 2022,[2] the Hai Phong City People’s Court held that the arbitral tribunal failed to examine the Claimant’s contractual obligations and its breach of a fundamental contractual obligation, therefore rejected [the defendant’s] refusal to pay under the L/C, despite the fact that the submitted documents did not comply with the internationally accepted Uniform Customs and Practice for Documentary Credits. The Court also commented that the tribunal only considered [the defendant’s] obligation, without examining the applicant’s obligation. This approach is “inconsistent with the fundamental principles of Vietnamese law and international law, and adversely affects the legitimate rights and interests of the defendant.” On that basis, the Court refused recognition and enforcement of the award in Vietnam. This approach is an obvious breach of the New York Convention 1958, which requires that the courts are restrained from assessing the substance of the dispute.

Another example of the quality issues with the lower court level is in a case in 2019[3] when the parties chose Hanoi as the place of arbitration. The arbitral tribunal had decided to hold the hearing in Singapore, and the judge concluded that it is a violation of fundamental principles of Vietnamese law. In this judge’s view, such conduct does not conform with the arbitration agreement and procedures agreed by the parties, it was regarded as a procedural violation, which is a ground for setting aside the arbitral award. The court obviously confused between the legal seat of arbitration with the physical place where the arbitral tribunal decided the hearing to be conducted. There are multiple other examples of the abuse of the concept “principles of Vietnamese laws” by the lower level courts.[4]           

Therefore, by concentrating jurisdiction in the three most prominent regional courts in Hanoi, Ho Chi Minh City and Da Nang City, the 2025 reform has hope for addressing the above shortcomings by increasing the quality of judgments related to arbitration, enabling a more uniform and expert application of arbitration law, reducing forum shopping and allowing for the gradual development of a coherent pro-arbitration body of case law. This is the starting point to make Vietnam be seen as a reliable arbitration jurisdiction in the region.

3. Lessons from Other Jurisdictions: Global Trend Toward Centralization

Prominent arbitration centers follow a clear trend: jurisdiction over setting aside arbitral awards is centralised in specialised, higher courts. This model ensures consistent application of the law, judicial expertise, and enhanced credibility.

Singapore: Under the International Arbitration Act and Arbitration Act, only the High Court (General Division/SICC) hears set aside arbitral awards. Courts apply a strict standard, leaving awards intact unless procedural injustice or fundamental violation is proven. In Swire Shipping v Ace Exim [2024], the court emphasised the need to identify a clear “extractable error” rather than re-litigate substantive issues.[5]

Hong Kong: In Hong Kong, applications to set aside arbitral awards are handled exclusively by the Court of First Instance of the High Court, pursuant to Section 81 of the Arbitration Ordinance (Cap. 609).[6] This centralization of jurisdiction is a deliberate institutional design aimed at ensuring judicial expertise and consistency in arbitration-related matters. The court maintains a dedicated arbitration list, and its judges are highly experienced in applying international arbitration standards, including those under the UNCITRAL Model Law. Hong Kong courts adopt a pro-enforcement and pro-finality approach, intervening only in exceptional circumstances such as serious breaches of due process, lack of jurisdiction, or contravention of fundamental public policy.

As a result, the annulment rate in Singapore and Hong Kong are notably low, with successful challenges remaining rare. This outcome underscores the jurisdiction’s strong commitment to respecting the autonomy and integrity of arbitral proceedings.[7]

Conclusion

These comparative models demonstrate that the success of arbitration-friendly jurisdictions hinges not merely on the legislative framework but on the institutional capacity and judicial culture that support it. Vietnam’s decision to centralise jurisdiction over applications to set aside arbitral awards in only three regional-level People’s Courts located in Hanoi, Ho Chi Minh City and Da Nang City marks a significant institutional reform that aligns the country with global best practices in arbitration governance. This move addresses longstanding concerns about fragmented jurisprudence and inconsistent legal reasoning under the previous decentralised framework, and reflects a growing commitment to fostering judicial professionalism and predictability in the resolution of commercial disputes. By consolidating judicial oversight, Vietnam has the opportunity to develop a coherent and stable body of arbitration-related case law, enhance investor confidence and support its broader ambition of establishing Ho Chi Minh City and Da Nang City as a credible international financial centre.

Nonetheless, the long-term success of this reform will depend on the institutional capacity of the designated courts, the training and specialization of their judges, and the transparency with which arbitration decisions are published and disseminated.

---

1, Article 7 of Law on Commercial Arbitration 2010 and Article 5 of Resolusion 01/2014/NQ-HDTP of Council of Judges the People’s Supreme Court.
2, Case No. 03/2022/QĐST-KDTM by Hai Phong City People’s Court dated 28 September 2022.
3, Case No. 09/2019/QD-PQTT dated 24 September 2019 of Hanoi People’s Court.
4, See for example, case No. 06/2020/QD-PQTT dated 07 December 2020 of Hai Phong City People’s Court. See also Tony Nguyen and Manh Pham, ‘Vietnamese Court Sets Aside Arbitral Award for Failure to Legalize POA: An Abuse of Due Process Requirements‘ (2023) Kluwer Arbitration Blog, at accessed 17 July 2025.
5, Swire Shipping Pte Ltd v Ace Exim Pte Ltd [2024] SGHC 211, at accessed 11 July 2025.
6, Global Arbitration Review, The Guide to Challenging and Enforcing Arbitration Awards – Hong Kong (4th edn, Law Business Research, 2024), at accessed 11 July 2025.
7, Skadden, Seating an Arbitration in Hong Kong or Singapore: Considering a Decades-Old Conundrum in 2025 (Skadden, 2 April 2025), at accessed 11 July 2025.

Source: Vietnam Narrows Jurisdiction for Setting Aside Arbitral Awards: A Key Step Toward Modern Arbitration Reform – Lexology